二、選擇有利的經營方式

    合作建房通常有以下兩種方式：

    （一）合作雙方通過原始的“以物易物”方式進行交易，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產的應稅行為，另一方發(fā)生了轉讓土地使用權的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額繳納營業(yè)稅。

    （二）合作雙方分別以土地使用權和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風險共擔、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。根據(jù)國家稅務總局《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（二）款：“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。”的規(guī)定，在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權視為投資入股不必繳納營業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉讓的土地使用權，按轉讓無形資產繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產繳納營業(yè)稅。

    由此可見，合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經營方式不同稅負不同。上述中以成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產繳稅。而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權投資的一方還須在前兩種方式稅負的基礎上，就轉讓的無形資產繳稅。而以房屋或貨幣投資的另一方則須按銷售不動產繳稅。至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業(yè)稅，其稅負最高。因此，企業(yè)應利用國家稅收杠桿導向，選擇最有利的經營方式，達到節(jié)稅籌劃的目的。

    三、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃

    通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃包括開發(fā)商品房與出租商品房、營業(yè)費用、管理費用和財務費用的籌劃等4個方面：

    （一）開發(fā)商品房與出租商品房籌劃

    有些房屋由于地理位置、內部結構朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經營時，可把商品房轉作出租經營房，從開發(fā)商品房轉入出租開發(fā)產品科目，按月計提出租產品攤銷計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業(yè)還應利用國家稅收優(yōu)惠政策，如調低房產契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。