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企業(yè)降低土地增值稅稅負(fù)的兩種方法(2)

時(shí)間:2010-05-04? 點(diǎn)擊: 次 來(lái)源:京審

  顯然,采用方案二先分立后被兼并方式,乙房地產(chǎn)公司可節(jié)省土地增部690萬(wàn)元,不考慮其他因素,應(yīng)采用方案二。

  二、適當(dāng)加大建造成本法進(jìn)行籌劃

  房地產(chǎn)企業(yè)為了提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力,在市場(chǎng)可以接受的范圍內(nèi),采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入,改善住房周邊環(huán)境,提高裝修檔次等手段,增加房屋賣點(diǎn),提高開發(fā)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。投入的成本可以通過提高售價(jià)得到補(bǔ)償,企業(yè)加大了建造成本就等于加大了可扣除項(xiàng)目金額,可扣除項(xiàng)目金額的增幅為建造成本增幅的1。3倍,這樣就拉動(dòng)了增值率的降低,少繳或免繳土地增值稅。

  例3:甲房地產(chǎn)開發(fā)公司正在開發(fā)麗景小區(qū),為此項(xiàng)目支付土地出讓金1500萬(wàn)元,開發(fā)成本3200萬(wàn)元,含借款利息200萬(wàn)元,可售面積30000平方米?,F(xiàn)在正在討論銷售策略,如果銷售毛坯房,每平方米售價(jià)3200元,銷售收入總額為9600萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅稅率5%,城市維護(hù)建設(shè)稅7%,教育費(fèi)附加3%,計(jì)算應(yīng)繳納多少土地增值稅?并請(qǐng)幫助進(jìn)行納稅籌劃。

  方案一:銷售毛坯房應(yīng)繳納土地增值稅。

  不含息建造成本=1500+3200-200=4500(萬(wàn)元)。

  扣除項(xiàng)目金額=4500×130%+9600×5。5%=5850+528=6378(萬(wàn)元)。

  增值額=9600-6378=3222(萬(wàn)元)。

  增值率=3222÷6378=50。52%。適用稅率40%,速算扣除率為5%。

  應(yīng)繳土地增值稅=3222×40%-6378×5%=1288。8-318。9=969。9(萬(wàn)元)。

  方案一:改賣毛坯房為賣裝修房,對(duì)房屋進(jìn)行裝修,預(yù)計(jì)裝修費(fèi)用1200萬(wàn)元,裝修之后,每平方米售價(jià)為3700元,銷售收入總額11100萬(wàn)元,無(wú)其他變動(dòng)因素。

  不含息建造成本=1500+3200-200+1200=5700(萬(wàn)元)。

  扣除項(xiàng)目金額=5700×130%+11100×5。5%=7410+610。5=8220。5(萬(wàn)元)。

  增值額=11100-8220。5=3079。5(萬(wàn)元)。

  增值率=3079。5÷8221。5=38。40%。適用稅率30%,速算扣除率為0。

  應(yīng)繳土地增值稅=3079。5×30%-0=923。85(萬(wàn)元)。

  方案2與方案1的差額=969。9-923。85=46。05(萬(wàn)元)。

  可見,提高房產(chǎn)售價(jià),適度加大建造成本,使增加的建造成本得到補(bǔ)償,可以降低土地增值稅的增值率,如果是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,可以免繳土地增值稅;如果是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,可以降低增值額、降低增值率,使得土地增值稅適用于較抵稅率,少繳土地增值稅。

 

來(lái)源:稅務(wù)師事務(wù)所

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