1、為什么在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押?辦理了預售的房屋為何不能做在建工程抵押?
　　答：本規(guī)定主要是為防止房地產開發(fā)企業(yè)多頭套取資金，在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，在建工程的投入已全部由預售收入提供，辦理在建工程抵押，對同一資金需求又申請貸款或其他債務融資是不被允許的，當然以前也有個別金融機構和抵押登記部門默認的(或者開發(fā)商隱瞞銷售行為，預售不登記)。

　　2、房地產測繪所在工程進度至正負0線后，即可做在建工程測繪。而評估事務所在結構封頂后才可做整個工程的抵押價值評估報告。測繪和評估都是在建工程抵押所必須進行的環(huán)節(jié)，那企業(yè)進行在建工程抵押貸款的最早和最佳時點是?
　　答：在建工程抵押或轉讓最早時點應為項目投入達到25%時，在此之后，預售之前就是辦理抵押貸款的最佳時間了。當然預售后，也可以辦理在建工程抵押，但在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押。
　　關于在建項目抵押的條件，法律未做明確規(guī)定。但是根據相關法律法規(guī)，一般認為在建項目抵押必須滿足以下幾種條件：
　　⑴已經交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書。
　?、迫〉媒ㄔO用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證?！冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》明確規(guī)定在建工程抵押合同應載明土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證以及建設工程規(guī)劃許可證三證的編號。
　?、窃诮üこ?，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，才具有了可轉讓的屬性，滿足抵押法定要求.
　?、仍诮椖颗c土地使用權必須同時抵押。

　　3、為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等放在開發(fā)間接費中，不是很理解。費用的發(fā)生因與借款直接相關放在財務費用中資本化不妥嗎?
　　答：為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等為借款的輔助費用，新會計準則對借款輔助費用資本化也有規(guī)定：“第十條專門借款發(fā)生的輔助費用，在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的，應當在發(fā)生時根據其發(fā)生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產的成本;在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之后發(fā)生的，應當在發(fā)生時根據其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。一般借款發(fā)生的輔助費用，應當在發(fā)生時根據其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。”
　　至于用什么科目核算，見仁見智。我們認為進入開發(fā)間接費比較好，因為在一家金融機構融資不成功，也發(fā)生類似費用，而且類似費用發(fā)生后產生的成果還可以用于其他金融機構融資。